Z dniem 1 maja 2016 r. kończy się obowiązujący od 2004 r. okres ochronny na zakup polskiej ziemi przez cudzoziemców. Obcokrajowcy będą mogli kupować w Polsce ziemię rolną bez specjalnego pozwolenia MSWiA. Uchwalona w sierpniu 2015 r. ustawa z dnia 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego zacznie obowiązywać od dnia 1 maja 2016 r.
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadza do systemu prawa nowe regulacje w sferze gospodarowania nieruchomościami rolnymi, które mają na celu poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych oraz zapewnienie prowadzenia gospodarstw rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach. Zakres przedmiotowy ustawy obejmuje nieruchomości rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne.
Zakłada się ograniczenie nabywania nieruchomości rolnych przez osoby nieuprawnione, nabywające je w innych celach niż prowadzenie produkcji rolnej. W tym celu przewidziano mechanizm prawny polegający na tym, że przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub jej części wchodzących w skład gospodarstw rolnych na podstawie umowy sprzedaży odbywa się za pośrednictwem Agencji Nieruchomości Rolnych, która w imieniu i na rzecz zbywcy oferuje je do sprzedaży za ustaloną z nim cenę. Po ustaleniu ceny i udzieleniu pełnomocnictwa przez zbywcę Agencja Nieruchomości Rolnych zwraca się do właściwej miejscowo izby rolniczej o podanie wykazu rolników indywidualnych zainteresowanych nabyciem tych nieruchomości lub określonych części zbywanych gruntów w celu powiększenia gospodarstwa rodzinnego, zamieszkałych na terenie gminy, w której grunt ten jest położony lub w gminnie sąsiedniej albo informacji o braku zainteresowania rolników nabyciem gruntów. Sprzedaż odbywa się w oparciu o mechanizm przetargów uregulowany ustawą z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Podyktowane to jest potrzebą racjonalizowania obrotu nieruchomościami oraz dążeniem do wspierania obrotu międzysąsiedzkiego.
Pośrednictwo to jednak jest wyłączone, gdy własność nieruchomości rolnej albo jej część miałaby być przeniesiona na rzecz:
- rolnika indywidualnego na powiększenie gospodarstwa rodzinnego, lub
-
osoby bliskiej zbywcy, lub
-
członka spółdzielni produkcji rolnej będącego rolnikiem, którego wkład gruntowy stanowiący jego własność jest użytkowany przez tę spółdzielnię, nabywającego nieruchomość albo jej część stanowiącą wkład innego członka tej spółdzielni, lub
-
spółdzielni produkcji rolnej, której wszystkimi członkami są rolnicy będący właścicielami wkładów gruntowych użytkowanych przez tę spółdzielnię, gdy przeniesienie własności nieruchomości rolnej albo jej części dotyczy wkładu gruntowego członka tej spółdzielni, lub
-
jednostki samorządu terytorialnego, lub
-
Skarbu Państwa.
Jeżeli jednak przeprowadzone przez Agencję Nieruchomości Rolnych postępowanie nie doprowadzi do wyłonienia kandydata na nabywcę, zbywca będzie uprawniony, w terminie roku od dnia, w którym Agencja poinformowała go o niewyłonieniu kandydata na nabywcę, do zbycia tej nieruchomości albo jej części bez pośrednictwa Agencji. Obowiązek sprzedaży nieruchomości rolnej albo jej części za pośrednictwem Agencji Nieruchomości Rolnych będzie dalej funkcjonował jeżeli w tym czasie grunt rolny nie zostanie zbyty.
W przypadku natomiast, gdy przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub jej części nastąpi w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo do złożenia oświadczenia o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej, która – realizując politykę rolną państwa w zakresie poprawy struktury agrarnej – będzie nabywać nieruchomości rolne po to, aby następnie przeznaczyć je na poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych. Uprawnienie to nie będzie jednak przysługiwało jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej nastąpi:
- na rzecz osób, co do których wyłączone jest pośrednictwo Agencji Nieruchomości Rolnych przy sprzedaży nieruchomości rolnej;
- w wyniku umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników.
W razie gdy przeszkodą do skorzystania z tego uprawnienia byłoby określenie w treści umowy równowartości pieniężnej w sposób rażąco odbiegający od wartości rynkowej nieruchomości Agencja Nieruchomości Rolnych może wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Brak takiego uregulowania mógłby powodować sztuczne zawyżanie równowartości pieniężnej nieruchomości w celu wyeliminowania uprawnienia Agencji Nieruchomości Rolnych. Propozycje te stanowią powtórzenie dotychczasowych rozwiązań.
Ustawa, wzorem dotychczasowych rozwiązań prawnych, formuje prawo pierwokupu na rzecz dzierżawcv nieruchomości rolnej. Prawo to przysługuje w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
- umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;
- nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.
Analogicznie do prawa nabycia Agencji Nieruchomości Rolnych, gdy przeszkodą do skorzystania przez dzierżawcę z prawa pierwokupu jest wskazana w umowie sprzedaży nieruchomości rolnej cena, która w sposób rażący odbiega od wartości rynkowej dzierżawca będzie mógł wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Brak takiego uregulowania mógłby powodować sztuczne zawyżanie ceny nieruchomości w celu wyeliminowania uprawnienia dzierżawcy.
Ustawa wprowadza istotne zmiany, które mają zapobiegać nieformalnemu obrotowi nieruchomościami rolnymi. Bieg terminu zasiedzenia nieruchomości rolnej albo jej części rozpoczyna się z dniem wpisania jej do rejestru na wniosek posiadacza samoistnego. Poza przypadkami określonymi w Kodeksie cywilnym, bieg terminu zasiedzenia ulega przerwaniu na skutek pisemnego wezwania do opuszczenia nieruchomości rolnej albo jej części skierowane go do samoistnego posiadacza przez właściciela tej nieruchomości, którego prawo własności zostało wpisane do księgi wieczystej.
Ustawa stanowi, że przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub jej części, dokonane niezgodnie z przepisami w niej zawartymi, jest nieważne.